Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to od dłuższego czasu bardzo popularny sposób na osiągniecie stałego dochodu pasywnego. Niestety trzeba liczyć się z tym, że w najbliższym czasie taki dochód może znacznie się zmniejszyć. Jak wygląda amortyzacja mieszkania na wynajem dziś, a jak będzie wyglądała w przyszłości?
Zasady ogólne
Każde mieszkanie na wynajem pochłania pewne koszty. Okresowe remonty mieszkania może pochłonąć duże sumy. Kosztem jest również rata kredytu hipotecznego, którym wspierał się właściciel w trakcie zakupu nieruchomości. Do tej pory takie wydatki można było odliczyć od należnego podatku, który rozliczany był na zasadach ogólnych. Podatek płaci się od dochodu, czyli od przychodu należy odjąć koszty, które są konieczne do uzyskania przychodu. Opłaty za media, czynsz, a także amortyzacja to podstawowe koszty właściciela mieszkania.
Chcąc obliczyć wysokość odpisów amortyzacyjnych należy pod uwagę wziąć początkową wartość mieszkania. Jest to cena nabycia. W sytuacji, gdy mieszkanie zostało odziedziczone lub darowane podstawą odliczeń jest wartość rynkowa na dzień nabycia nieruchomości.
Amortyzacja mieszkania na wynajem może rocznie wynosić nawet 10% wartości początkowej nieruchomości. Jest to sposób na znaczne obniżenie wartości należnego podatku. Zdarzają się, że duże koszty odnowienia nieruchomości, co jest łatwe do zaobserwowania przeważnie w budynkach starszych, które wymagają kompleksowego remontu. Odliczenie kosztów pozwala na unikniecie podatku nawet przez kilka najbliższych lat.
Trzeba pamiętać, że amortyzacja mieszkania na wynajem dotyczy wyłącznie lokali używanych. Znaczy to, że podlegają jej mieszkania wyłącznie z rynku wtórnego. Mieszkanie musi być używane co najmniej przez okres 60 miesięcy.
Nowe przepisy
Po wejściu nowych przepisów osoby prywatne, które wynajmują mieszkania nie będą miały możliwości odliczenia amortyzacji. Obowiązkowe będzie rozliczenia na zasadach ryczałtowych.
Ryczałt, którego wysokość jest 8,5% procent naliczany jest od przychodu do kwoty 100 000 złotych. 12,5% od nadwyżki przychodów od 100 000 złotych.
Wskutek zmian wynajmujący nie będzie mógł pomniejszyć podstawy podatkowej o koszty, które poniósł na mieszkanie. Dotyczy to remontów mieszkań, ale również stracą osoby, które nieruchomość nabyły posiłkując się kredytem hipotecznym. Raty kredytu do tej pory również były kosztem uzyskania dochodu.
Właściwym urzędem skarbowym do odprowadzenia podatku jest urząd znajdujący się w miejscu zamieszkania podatnika. W sytuacji, gdy nieruchomość jest współwłasnością osób zamieszkałych w dwóch różnych miejscach podatek zostanie odprowadzony do dwóch różnych urzędów skarbowych. Wpłat należy dokonać na indywidualny rachunek podatkowy, tzw. mikrorachunek podatkowy.
Dobrą wiadomością dla osób, które otrzymują stały dochód pasywny z wynajmu nieruchomości jest taka, że rok 2022 będzie opodatkowany na starych zasadach. Amortyzacja mieszkania na wynajem będzie wyglądała tak jak w poprzednich latach. Nowe przepisy wejdą w życie dopiero od 2023 roku.
