Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego – kiedy jest możliwe?

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania przez właściciela i najemcę podlega ścisłym regułom. Okres wypowiedzenia umowy najmu zależy od rodzaju umowy (czas określony lub nieokreślony), częstotliwości płatności czynszu oraz – w przypadku właściciela – od ustawowych przyczyn rozwiązania stosunku najmu.

Ustawowy okres wypowiedzenia umowy najmu zależy od typu umowy i przyczyny jej rozwiązania. W przypadku najmu mieszkalnego na czas nieokreślony wynosi on zazwyczaj 3 miesiące dla najemcy, natomiast wynajmujący może zakończyć umowę tylko w określonych ustawą przypadkach z zachowaniem terminów od 1 miesiąca do 3 lat.

Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas określony i nieokreślony

Podstawowe znaczenie ma to, czy umowa została zawarta na czas określony, czy na czas nieokreślony. Od tego zależy, kiedy i w jaki sposób można ją rozwiązać oraz jaki okres wypowiedzenia umowy najmu będzie miał zastosowanie.

Umowa najmu na czas określony może zostać zawarta na dowolny okres – rok, dwa lata, a nawet dłużej. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, strony mogą wypowiedzieć umowę tylko w wypadkach wyraźnie wskazanych w umowie. Oznacza to, że w treści umowy muszą znaleźć się konkretne przyczyny oraz długość okresu wypowiedzenia. Bez takiego zapisu wcześniejsze wypowiedzenie umowy na czas określony co do zasady nie jest możliwe.

Inaczej wygląda sytuacja przy umowie najmu na czas nieokreślony. Taka umowa może zostać wypowiedziana zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego, ale w odniesieniu do lokali mieszkalnych trzeba stosować nie tylko Kodeks cywilny, lecz przede wszystkim ustawę o ochronie praw lokatorów. Dla najemcy ważny jest art. 688 Kodeksu cywilnego, który przy najmie lokalu mieszkalnego i czynszu płatnym miesięcznie przewiduje, że wypowiedzenie może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Właściciel lokalu mieszkalnego nie może natomiast swobodnie kształtować okresu wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony. Może złożyć wypowiedzenie tylko z przyczyn przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz z zachowaniem wskazanych tam terminów, o których mowa szerzej w dalszej części artykułu.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu?

Wypowiedzenie umowy najmu przez właściciela wymaga zachowania formy oraz dokładnej procedury. W przypadku najem lokalu mieszkalnego wypowiedzenie dokonane przez wynajmującego musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. W piśmie należy wskazać konkretną przyczynę wypowiedzenia powołującą się na przepis ustawy – bez uzasadnienia wypowiedzenie będzie bezskuteczne.

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu tylko w sytuacjach wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Najczęściej chodzi o zachowania najemcy, które naruszają postanowienia umowy lub przepisy prawa. Do typowych przyczyn należą:

• używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem (np. prowadzenie działalności gospodarczej w mieszkaniu przeznaczonym wyłącznie na cele mieszkaniowe),
• uciążliwe zachowanie wobec sąsiadów, długotrwałe i znaczne zakłócanie porządku domowego, ignorowanie próśb o zmianę postępowania,
• powodowanie szkód w mieszkaniu albo w częściach wspólnych budynku, zaniedbywanie lokalu w stopniu grożącym jego zniszczeniem,
• podnajem lub oddanie lokalu innej osobie do używania bez pisemnej zgody właściciela,
• zaległości w opłatach czynszowych i innych należnościach związanych z najmem.

Jednym z częściej spotykanych powodów wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela są zaległości czynszowe najemcy. Ustawa wymaga, aby przed złożeniem wypowiedzenia najemca zalegał z opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności.

Dopiero po upływie tych trzech pełnych okresów właściciel może wystosować do lokatora pisemne zawiadomienie. W wezwaniu trzeba określić wysokość zadłużenia, wskazać, że brak zapłaty może skutkować wypowiedzeniem umowy oraz wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie całej zaległości. Jeżeli mimo upływu tego dodatkowego miesiąca najemca nie zapłaci, właściciel może złożyć wypowiedzenie umowy z zachowaniem właściwego okresu wypowiedzenia.

Ustawowe terminy wypowiedzenia umowy przez właściciela

Ustawa o ochronie praw lokatorów wprowadza sztywne terminy, których wynajmujący musi przestrzegać. Okres wypowiedzenia umowy najmu po stronie właściciela zależy od przyczyny wypowiedzenia:

Przy wypowiedzeniu z powodu planowanego zamieszkania właściciela w lokalu przepisy szczegółowo określają jego obowiązki względem najemcy. Gdy wynajmujący zapewnia lokal zamienny, podstawowy okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy. Jeśli nie jest w stanie zapewnić lokalu zamiennego, a najemca nie ma innego mieszkania, ustawa przewiduje nawet 3-letni okres wypowiedzenia.

W przypadku wypowiedzenia z powodu rozbiórki lub dużego remontu, który uniemożliwia dalsze zamieszkiwanie, właściciel ma obowiązek zapewnić lokal zastępczy spełniający określone standardy. Termin wypowiedzenia powinien być na tyle długi, aby lokator miał realną możliwość przeprowadzki – w praktyce jest to co najmniej 6 miesięcy.

Kiedy możliwe jest natychmiastowe rozwiązanie umowy najmu?

Czasami sytuacja w lokalu jest tak poważna, że czekanie na upływ zwykłego okresu wypowiedzenia byłoby nieracjonalne. Czy wówczas możliwe jest zakończenie najmu w trybie natychmiastowym?

Po stronie najemcy prawo przewiduje kilka szczególnych przypadków. Art. 664 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli w chwili wydania lokalu istniała wada uniemożliwiająca korzystanie z niego zgodnie z umową albo taka wada powstała później, a wynajmujący – mimo zgłoszenia – nie usuwa jej w rozsądnym terminie, najemca może rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Jeszcze dalej idzie art. 682 Kodeksu cywilnego, który dotyczy wad zagrażających zdrowiu lub życiu. Jeżeli lokal ma takie usterki – na przykład poważne zagrzybienie, rozległe zawilgocenie, niesprawną instalację elektryczną stwarzającą ryzyko porażenia albo poważne uszkodzenie konstrukcji – najemca jest uprawniony do natychmiastowego rozwiązania umowy najmu, nawet gdy wiedział o wadzie przy podpisywaniu umowy.

Po stronie właściciela sytuacje uzasadniające działanie w bardzo krótkim terminie dotyczą przede wszystkim rażącego niszczenia mienia oraz skrajnego zakłócania porządku domowego przez najemcę. Chodzi o zachowania, które narażają lokal lub budynek na poważne zniszczenie albo na tyle utrudniają korzystanie z mieszkań innym osobom, że dalsze trwanie najmu staje się nie do przyjęcia.

W praktyce, nawet przy takich zdarzeniach, właściciel powinien:

• udokumentować naruszenia (np. zgłoszenia sąsiadów, interwencje policji, zdjęcia zniszczeń),
• udzielić najemcy pisemnego upomnienia z wyraźnym wskazaniem naruszeń oraz wezwaniem do ich zaprzestania,
• wypowiedzieć umowę na piśmie, powołując się na konkretne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i wskazując okres wypowiedzenia.

Sytuacje, w których umowę najmu lokalu mieszkalnego rozwiązuje się rzeczywiście „z dnia na dzień” po stronie właściciela, należą do wyjątków i najczęściej wiążą się już z równoległym postępowaniem sądowym o eksmisję. Z kolei najemca ma znacznie szersze możliwości natychmiastowego zakończenia umowy, gdy lokal ma wady groźne dla zdrowia lub życia albo uniemożliwiające zwykłe korzystanie z mieszkania.